1주택자 양도세 계산법 총정리 | 2025 최신 기준

양도세 계산 기본 공식

1주택자 양도세는 다음 공식으로 계산됩니다.

양도세 = (양도차익 × 세율) - 장기보유특별공제

양도차익 = 매도가액 - (취득가액 + 필요경비)

필요경비에는 취득세, 중개수수료, 수리비 등이 포함됩니다. 특히 장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 적용률이 높아 양도세를 크게 절감할 수 있습니다.

1주택자 비과세 요건

• 보유 주택 수가 1주택일 것
• 5년 이상 거주한 주택에 대해 양도세 면제 가능 (조정대상지역 기준 일부 예외 존재)
• 실거주 요건 충족 필수
• 단순 투자 목적 주택은 비과세 적용 불가

장기보유특별공제 계산법

• 보유기간 3년 이상부터 적용 가능
• 조정대상지역과 비조정지역 적용률 차이 존재
• 최대 공제율 80%까지 가능 (2025년 기준)
• 예시: 5년 보유 후 매도 시 50% 공제 → 양도세 절감 효과

자주 하는 실수 5가지

1. 보유기간 계산 오류 – 계약일/취득일 혼동
2. 실거주 요건 미확인 – 입주하지 않거나 기간 부족
3. 단순 투자 주택 오인 – 비과세 불가
4. 필요 서류 누락 – 주민등록, 매매계약서, 등기부등본
5. 조정대상지역과 비조정지역 요건 혼동

세금 절세 팁

• 양도차익 산출 시 반드시 필요경비를 포함
• 장기보유특별공제 최대한 활용
• 조정대상지역/비조정지역 요건 차이 확인
• 매도 계획과 이사 계획 사전 조율 필수

 

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